O que é CDD e por quanto tempo se paga?

O CDD (Community Development District) é um distrito criado para financiar a infraestrutura do bairro. A dívida é rateada entre os lotes é cobrada junto ao imposto predial, normalmente por 20 a 30 anos. Parte do valor é amortizável (pode ser quitada antecipadamente) e parte é de operacao e manutenção, que continua enquanto o distrito existir.

CDD é a mesma coisa que HOA?

Não. O HOA é a associação de moradores e cobre áreas comuns, piscina, paisagismo e gestão. O CDD paga a infraestrutura pública do bairro (ruas, drenagem, água, iluminação). Uma comunidade pode ter os dois, só o HOA ou, em casos mais raros, nenhum dos dois.

Vale mais a pena comprar em comunidade sem CDD?

Normalmente sim para quem investe, porque o CDD sai direto do fluxo de caixa mensal e não volta na venda. Nestas 13 comunidades, 5 não têm CDD. Mas o CDD costuma estar associado a infraestrutura e amenidades melhores, entao o certo é comparar o custo total mensal e o preço do imóvel, não só a existência do CDD.

Posso alugar a casa que eu comprar?

Depende do regulamento do HOA da comunidade e, no caso de aluguel de temporada, do zoneamento da cidade. Aluguel de longo prazo (12 meses) é o modelo usual em comunidades residenciais; temporada é permitida apenas em áreas com zoneamento turístico específico. Antes de qualquer reserva enviamos o documento oficial do HOA com a cláusula de locação.

Brasileiro pode comprar imóvel nos Estados Unidos?

Sim. Não é necessário visto de residência, green card ou cidadania para comprar um imóvel nos EUA. A compra pode ser feita em nome de pessoa física, LLC ou trust, e cada estrutura tem efeitos fiscais e sucessórios diferentes.

Qual a entrada para financiar sendo estrangeiro?

O Foreign National Loan costuma exigir entrada de 30% a 35% do valor do imóvel, com análise de crédito feita sobre documentos do país de origem (passaporte, comprovação de renda e extratos bancários). Residentes nos EUA têm acesso a FHA, conventional e, em áreas elegíveis, USDA com 0% de entrada.

Quanto custa manter a casa por ano?

Os principais custos anuais são: imposto predial (cerca de 1,0% a 1,5% do valor avaliado, incluindo o CDD quando existir), seguro residencial (faixa típica de US$ 1.500 a US$ 3.000 para casa nova em bloco de concreto), HOA e, se houver gestão do aluguel, de 8% a 12% do valor recebido.

O que é USDA e quem pode usar?

O USDA Rural Development financia 100% do valor (zero de entrada) em áreas classificadas como rurais. Exige que o comprador vá morar no imóvel e respeita limites de renda por condado, portanto não se aplica a investidor não residente. Segundo o material oficial da Meritage, 11 das 13 comunidades estão em áreas elegíveis, a confirmação é sempre feita pelo endereço exato do lote.

Quanto tempo leva para receber a casa?

Casas move-in ready (prontas ou em fase final) costumam fechar entre 30 e 60 dias. Casas a construir levam tipicamente de 5 a 9 meses, conforme a planta e a fase do lote. O prazo exato depende da comunidade e deve ser confirmado no momento da reserva.

Guía completa

Todo lo que decide el retorno antes de que firmes

CDD, HOA, política de alquiler, financiamiento, impuestos y plazos. Este es el contenido que normalmente solo aparece después de la oferta, aquí viene antes.

CDD vs. HOA: la cuenta que cambia todo

Respuesta rápida

HOA es la cuota de la asociación de propietarios (áreas comunes, piscina, paisajismo). CDD es la cuota que paga la infraestructura del barrio y viene dentro del impuesto predial, por 20 a 30 años. En estas 13 comunidades, el HOA va de $17.60 a $200,00 y el CDD, cuando existe, de $96.72 a $233.00. 5 comunidades no tienen CDD.

En la práctica, lo que importa al inversor es el costo fijo mensual sumado. Una comunidad con HOA de US$ 51 y CDD de US$ 218 cuesta más por mes que una con HOA de US$ 142 y ningún CDD, aunque parezca más barata en la primera línea del anuncio.

El CDD no vuelve en la venta. Es gasto, no inversión.
El CDD entra en el DTI del financiamiento y reduce el monto que el banco aprueba.
La parte amortizable puede pagarse anticipadamente en algunas comunidades: vale la pena pedir el payoff.
Sin CDD no significa sin infraestructura: significa que la constructora la financió y la incorporó al precio.

Costo fijo mensual en las 13 comunidades

Hillside Groves	$82.00
Manor Oaks	$142.00
Springs at Lake Alfred	$145.78
Mount Plymouth Greens	$176.00
Cyrene at Minneola	$185.00
Cagan Crossings West	$200.00
Villamar	$201.58
The Meadow at Crossprairie	$202.00
The Reserve at Hammock Oaks	$211.14
The Reserve at Twin Lakes	$220.46
Hamilton Bluff	$260.09
Crosswinds	$269.70
Wynnstone	$287.28

HOA + CDD del producto de menor costo en cada comunidad.

¿Puedo alquilar? La respuesta honesta

Esta es la pregunta que más recibo: y la que más desinformación genera en el mercado. La regla tiene dos capas:

Capa 1: el HOA

El reglamento (CC&Rs) de cada comunidad define si se permite alquilar, el plazo mínimo de contrato, si hay carencia tras la compra, si el inquilino debe ser aprobado y el porcentaje máximo de casas alquiladas.

Capa 2: la zonificación de la ciudad

El alquiler vacacional (menos de 30 días, tipo Airbnb) solo se permite en zonas con zonificación turística específica. Las comunidades residenciales del condado normalmente no lo permiten.

Cómo trabajo

Antes de cualquier reserva envío el documento oficial del HOA de la comunidad elegida, con la cláusula de alquiler destacada. Por escrito. Nunca de palabra.

Pedir el reglamento del HOA

Qué pedir siempre

CC&Rs y reglas del HOA, con la cláusula de alquiler
Estimación oficial del CDD por lote (assessment)
Presupuesto del HOA del año en curso
Carta de reserva con precio, incentivos y plazo
Estimación del property tax para el año siguiente a la compra
Garantía de la constructora por escrito

Dinero

Financiamiento, impuestos y costo de mantener

Financiamiento para extranjeros

Entrada típica de 30% a 35%, análisis con documentos de tu país (pasaporte, ingresos y extractos). No exige visa de residencia ni green card. Plazos de 15 a 30 años.

Residente en EE. UU.

Acceso a conventional, FHA e USDA (0% de entrada en zona elegible, con límite de ingresos). Meritage tiene financiera propia con incentivos de tasa que cambian cada mes.

Impuesto predial

Cerca del 1,0% al 1,5% del valor tasado por año, variando por condado e incluyendo el CDD cuando existe. El homestead exemption solo aplica a la residencia principal.

Seguro de vivienda

Rango típico de US$ 1.500 a US$ 3.000 por año para una casa nueva en bloque de concreto. La construcción en bloque y el techo nuevo ayudan en la cotización.

Gestión del alquiler

Las administradoras cobran del 8% a 12% del alquiler, más una tarifa de colocación del inquilino. Una vacancia media del 5% al 10% debe entrar en la cuenta.

Estructura de compra

Persona física, LLC o trust cambian la tributación, la protección patrimonial y la sucesión. Te conecto con contador y abogado especializados en inversores extranjeros.

Los rangos anteriores son estimaciones de mercado para Florida Central, presentadas para planificación. No constituyen asesoría fiscal, legal ni de inversión. Confirma los valores con profesionales licenciados antes de decidir.

Paso a paso

Del primer contacto a la llave en la mano

Perfil y objetivo

Invertir, vivir o ambos. Definimos rango de valor, plazo y las comunidades que tienen sentido.

Selección y reserva

Elección del lote y del plano, con depósito inicial. Reviso los incentivos vigentes de la constructora.

Contrato

Contrato de la constructora revisado contigo, en tu idioma, con plazos y penalidades explicados.

Financiamiento o al contado

Preaprobación con el lender o comprobación de fondos. Bloqueo de tasa cuando aplica.

Construcción y selecciones

Acompañamiento con fotos, cronograma e inspecciones en las fases principales.

Closing

Firma, que puede ser remota (consulado o notario). Entrega de llaves y, si aplica, inicio de la gestión del alquiler.

Simula antes de decidir

Calculadora con cuota, impuesto, seguro, HOA, CDD, vacancia y gestión, resultado en flujo de caja, cap rate y cash-on-cash.

Abrir la calculadora

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Preguntas frecuentes

Las dudas que más recibo

¿Qué es el CDD y por cuánto tiempo se paga?

El CDD (Community Development District) es un distrito creado para financiar la infraestructura del barrio. La deuda se reparte entre los lotes y se cobra junto al impuesto predial, normalmente por 20 a 30 años. Parte del valor es amortizable (puede pagarse anticipadamente) y parte es de operación y mantenimiento, que continúa mientras el distrito exista.

¿El CDD es lo mismo que el HOA?

No. El HOA es la asociación de propietarios y cubre áreas comunes, piscina, paisajismo y gestión. El CDD paga la infraestructura pública del barrio (calles, drenaje, agua, iluminación). Una comunidad puede tener ambos, solo el HOA o, en casos más raros, ninguno de los dos.

¿Conviene más comprar en una comunidad sin CDD?

Normalmente sí para quien invierte, porque el CDD sale directo del flujo de caja mensual y no vuelve en la venta. En estas 13 comunidades, 5 no tienen CDD. Pero el CDD suele estar asociado a mejor infraestructura y amenidades, así que lo correcto es comparar el costo total mensual y el precio del inmueble, no solo la existencia del CDD.

¿Puedo alquilar la casa que compre?

Depende del reglamento del HOA de la comunidad y, en el caso del alquiler vacacional, de la zonificación de la ciudad. El alquiler de largo plazo (12 meses) es el modelo usual en comunidades residenciales; el vacacional se permite solo en zonas con zonificación turística específica. Antes de cualquier reserva enviamos el documento oficial del HOA con la cláusula de alquiler.

¿Un extranjero puede comprar un inmueble en Estados Unidos?

Sí. No es necesario visa de residencia, green card ni ciudadanía para comprar un inmueble en EE. UU. La compra puede hacerse a nombre de persona física, LLC o trust, y cada estructura tiene efectos fiscales y sucesorios distintos.

¿Cuál es la entrada para financiar siendo extranjero?

El Foreign National Loan suele exigir una entrada del 30% al 35% del valor del inmueble, con análisis de crédito sobre documentos del país de origen (pasaporte, comprobación de ingresos y extractos bancarios). Los residentes en EE. UU. tienen acceso a FHA, conventional y, en zonas elegibles, USDA con 0% de entrada.

¿Cuánto cuesta mantener la casa al año?

Los principales costos anuales son: impuesto predial (cerca del 1,0% al 1,5% del valor tasado, incluyendo el CDD cuando exista), seguro de vivienda (rango típico de US$ 1.500 a US$ 3.000 para casa nueva en bloque de concreto), HOA y, si usas gestión de alquiler, del 8% al 12% del valor recibido.

¿Qué es el USDA y quién puede usarlo?

USDA Rural Development financia el 100% del valor (cero entrada) en zonas clasificadas como rurales. Exige que el comprador viva en el inmueble y respeta límites de ingreso por condado, por lo que no aplica a inversores no residentes. Según el material oficial de Meritage, 11 de las 13 comunidades están en zonas elegibles, la confirmación siempre se hace por la dirección exacta del lote.

¿Cuánto tarda en entregarse la casa?

Las casas move-in ready (terminadas o en fase final) suelen cerrarse entre 30 y 60 días. Las casas a construir tardan típicamente de 5 a 9 meses, según el plano y la fase del lote. El plazo exacto depende de la comunidad y debe confirmarse al momento de la reserva.