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Tudo que decide o retorno antes de você assinar

CDD, HOA, política de aluguel, financiamento, impostos e prazos. Este é o conteúdo que normalmente só aparece depois da proposta, aqui ele vem antes.

CDD x HOA: a conta que muda tudo

Resposta rápida

HOA é a taxa da associação de moradores (áreas comuns, piscina, paisagismo). CDD é a parcela que paga a infraestrutura do bairro e vem dentro do imposto predial, por 20 a 30 anos. Nestas 13 comunidades, o HOA vai de $17.60 a $200,00 é o CDD, quando existe, de $96.72 a $233.00. 5 comunidades não têm CDD.

Na prática, o que importa para o investidor é o custo fixo mensal somado. Uma comunidade com HOA de US$ 51 e CDD de US$ 218 custa mais caro por mês do que uma com HOA de US$ 142 e nenhum CDD, mesmo parecendo mais barata na primeira linha do anúncio.

O CDD não volta na venda. É despesa, não investimento.
O CDD entra no DTI do financiamento e reduz o valor que o banco aprova.
A parte amortizável pode ser quitada antecipadamente em algumas comunidades: vale pedir o payoff.
Sem CDD não significa sem infraestrutura: significa que a construtora bancou e embutiu no preço.

Custo fixo mensal nas 13 comunidades

Hillside Groves	$82.00
Manor Oaks	$142.00
Springs at Lake Alfred	$145.78
Mount Plymouth Greens	$176.00
Cyrene at Minneola	$185.00
Cagan Crossings West	$200.00
Villamar	$201.58
The Meadow at Crossprairie	$202.00
The Reserve at Hammock Oaks	$211.14
The Reserve at Twin Lakes	$220.46
Hamilton Bluff	$260.09
Crosswinds	$269.70
Wynnstone	$287.28

HOA + CDD do produto de menor custo em cada comunidade.

Posso alugar? A resposta honesta

Esta é a pergunta que mais recebo: é a que mais gera informação errada no mercado. A regra tem duas camadas:

Camada 1: o HOA

O regulamento (CC&Rs) de cada comunidade define se é permitido alugar, qual o prazo mínimo de contrato, se há carência após a compra, se o inquilino precisa ser aprovado e qual o percentual máximo de casas alugadas.

Camada 2: o zoneamento da cidade

Aluguel de temporada (menos de 30 dias, tipo Airbnb) só é permitido em áreas com zoneamento turístico específico. Comunidades residenciais de condado normalmente não permitem.

Como eu trabalho

Antes de qualquer reserva eu envio o documento oficial do HOA da comunidade escolhida, com a cláusula de locação destacada. Por escrito. Nunca de boca.

Pedir o regulamento do HOA

O que pedir sempre

CC&Rs e regras do HOA, com a cláusula de locação
Estimativa oficial do CDD por lote (assessment)
Budget do HOA do ano corrente
Carta de reserva com preço, incentivos e prazo
Estimativa de property tax para o ano seguinte a compra
Garantia da construtora por escrito

Dinheiro

Financiamento, impostos e custo de manter

Financiamento para estrangeiro

Entrada típica de 30% a 35%, análise com documentos do Brasil (passaporte, renda e extratos). Não exige visto de residência nem green card. Prazos de 15 a 30 anos.

Residente nos EUA

Acesso a conventional, FHA e USDA (0% de entrada em área elegível, com limite de renda). A Meritage tem financeira própria com incentivos de taxa que mudam todo mês.

Imposto predial

Cerca de 1,0% a 1,5% do valor avaliado por ano, variando por condado e incluindo o CDD quando existe. Homestead exemption só vale para residência principal.

Seguro residencial

Faixa típica de US$ 1.500 a US$ 3.000 por ano para casa nova em bloco de concreto. Construção em bloco e telhado novo pesam a favor na cotação.

Gestão do aluguel

Administradoras cobram de 8% a 12% do aluguel, mais taxa de colocação do inquilino. Vacância média de 5% a 10% deve entrar na conta.

Estrutura de compra

Pessoa física, LLC ou trust mudam tributação, proteção patrimonial e sucessão. Indico contador e advogado especializados em investidor estrangeiro.

As faixas acima são estimativas de mercado para a Flórida Central, apresentadas para planejamento. Não constituem assessoria fiscal, jurídica ou de investimento. Confirme valores com profissionais licenciados antes de decidir.

Passo a passo

Do primeiro contato até a chave na mão

Perfil e objetivo

Investir, morar ou os dois. Definimos faixa de valor, prazo e as comunidades que fazem sentido.

Seleção e reserva

Escolha do lote e da planta, com depósito inicial. Reviso incentivos vigentes da construtora.

Contrato

Contrato da construtora revisado com você, em português, com prazos e penalidades explicados.

Financiamento ou à vista

Pré-aprovação com o lender ou comprovação de fundos. Trava de taxa quando aplicável.

Construção e seleções

Acompanhamento com fotos, cronograma e vistorias nas fases principais.

Closing

Assinatura, que pode ser remota (consulado ou notário). Entrega das chaves e, se for o caso, início da gestão do aluguel.

Simule antes de decidir

Calculadora com parcela, imposto, seguro, HOA, CDD, vacância e gestão, resultado em fluxo de caixa, cap rate e cash-on-cash.

Abrir a calculadora

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Perguntas frequentes

As dúvidas que mais recebo

O que é CDD e por quanto tempo se paga?

O CDD (Community Development District) é um distrito criado para financiar a infraestrutura do bairro. A dívida é rateada entre os lotes é cobrada junto ao imposto predial, normalmente por 20 a 30 anos. Parte do valor é amortizável (pode ser quitada antecipadamente) e parte é de operacao e manutenção, que continua enquanto o distrito existir.

CDD é a mesma coisa que HOA?

Não. O HOA é a associação de moradores e cobre áreas comuns, piscina, paisagismo e gestão. O CDD paga a infraestrutura pública do bairro (ruas, drenagem, água, iluminação). Uma comunidade pode ter os dois, só o HOA ou, em casos mais raros, nenhum dos dois.

Vale mais a pena comprar em comunidade sem CDD?

Normalmente sim para quem investe, porque o CDD sai direto do fluxo de caixa mensal e não volta na venda. Nestas 13 comunidades, 5 não têm CDD. Mas o CDD costuma estar associado a infraestrutura e amenidades melhores, entao o certo é comparar o custo total mensal e o preço do imóvel, não só a existência do CDD.

Posso alugar a casa que eu comprar?

Depende do regulamento do HOA da comunidade e, no caso de aluguel de temporada, do zoneamento da cidade. Aluguel de longo prazo (12 meses) é o modelo usual em comunidades residenciais; temporada é permitida apenas em áreas com zoneamento turístico específico. Antes de qualquer reserva enviamos o documento oficial do HOA com a cláusula de locação.

Brasileiro pode comprar imóvel nos Estados Unidos?

Sim. Não é necessário visto de residência, green card ou cidadania para comprar um imóvel nos EUA. A compra pode ser feita em nome de pessoa física, LLC ou trust, e cada estrutura tem efeitos fiscais e sucessórios diferentes.

Qual a entrada para financiar sendo estrangeiro?

O Foreign National Loan costuma exigir entrada de 30% a 35% do valor do imóvel, com análise de crédito feita sobre documentos do país de origem (passaporte, comprovação de renda e extratos bancários). Residentes nos EUA têm acesso a FHA, conventional e, em áreas elegíveis, USDA com 0% de entrada.

Quanto custa manter a casa por ano?

Os principais custos anuais são: imposto predial (cerca de 1,0% a 1,5% do valor avaliado, incluindo o CDD quando existir), seguro residencial (faixa típica de US$ 1.500 a US$ 3.000 para casa nova em bloco de concreto), HOA e, se houver gestão do aluguel, de 8% a 12% do valor recebido.

O que é USDA e quem pode usar?

O USDA Rural Development financia 100% do valor (zero de entrada) em áreas classificadas como rurais. Exige que o comprador vá morar no imóvel e respeita limites de renda por condado, portanto não se aplica a investidor não residente. Segundo o material oficial da Meritage, 11 das 13 comunidades estão em áreas elegíveis, a confirmação é sempre feita pelo endereço exato do lote.

Quanto tempo leva para receber a casa?

Casas move-in ready (prontas ou em fase final) costumam fechar entre 30 e 60 dias. Casas a construir levam tipicamente de 5 a 9 meses, conforme a planta e a fase do lote. O prazo exato depende da comunidade e deve ser confirmado no momento da reserva.